Das ImmoTax-Lexikon: Immobilienwissen von A-Z (Immobilien allgemein, Immobilienverrentung, Immobilienbewertung)

Immobilien-Lexikon | Inhalt A | Abbruchswert

Abbruchswert (Abbruchwert)

Es kommt vor, dass ein wirtschaftlich nicht mehr nutzbares bebautes Grundstück verkauft werden soll.

Nun stellt sich die Frage nach dem Wert. Der Abbruch verursacht Kosten (Freilegungskosten), welche vom Wert des Grundstücks abgezogen werden müssen. Man spricht vom Abbruchswert.

Zu den Freilegungskosten zählen nicht nur die reinen Abbruchkosten, sondern auch die Kosten der Entsorgung und gegebenenfalls bei kontaminierten Gebäuden oder Böden die Kosten der Dekontaminierung sowie etwaige Kosten für Gutachten die aus solchen Anlässen angefertigt werden müssen.

Der Abbruchswert wird im so genannten Liquidationsverfahren ermittelt.

Gesetzlich (ImmowertV) wird zwischen 3 Regelungen unterschieden:

1. Sofortige Freilegung

   Verbleibt bei der Minderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts nach § 16 Abs. 2 kein Anteil für die Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen, so ist als Ertragswert des Grundstücks nur der Bodenwert anzusetzen. Der Bodenwert ist in diesem Fall um die gewöhnlichen Kosten zu mindern, insbesondere Abbruchkosten, die aufzuwenden wären, damit das Grundstück vergleichbaren unbebauten Grundstücken entspricht, soweit diese im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden.

2. Baldige Freilegung

   Wenn das Grundstück aus rechtlichen oder sonstigen Gründen alsbald nicht freigelegt und deshalb eine dem Bodenwert angemessene Verzinsung nicht erzielt werden kann, ist dies bei dem nach Absatz 1 Satz 2 verminderten Bodenwert für die Dauer der Nutzungsbeschränkung zusätzlich angemessen zu berücksichtigen. Der so ermittelte Bodenwert zuzüglich des kapitalisierten aus der Nutzung des Grundstücks nachhaltig erzielbaren Reinertrags ergeben den Ertragswert. Der für die Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Reinertrags maßgebende Vervielfältiger bestimmt sich nach der Dauer der Nutzungsbeschränkung und dem der Grundstücksart entsprechenden Liegenschaftszinssatz.

3. Freilegung längerfristig nicht möglich

   Stehen dem Abriss der Gebäude längerfristig rechtliche oder andere Gründe entgegen und wird den Gebäuden nach den Verhältnissen des örtlichen Grundstücksmarkts noch ein Wert beigemessen, kann der Ertragswert nach den §§ 15 bis 19 mit einem Bodenwert ermittelt werden, der von dem Wert nach § 15 Abs. 2 abweicht. Bei der Bemessung dieses Bodenwerts ist die eingeschränkte Ertragsfähigkeit des Grundstücks sowohl der Dauer als auch der Höhe nach angemessen zu berücksichtigen.