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Eine Immobilienverrentung
bzw. ein Immobilienverkauf auf Rentenbasis (Ratenkauf)
ist bei vorhandenen Altbelastungen (Resthypotheken) in
Abteilung III des Grundbuchs in der Regel nicht möglich.
Der Grund liegt in den ungesicherten Zahlungen des
Käufers/Rentengebers:
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Die Renten(Raten)Zahlungen sind
ungesichert, da nicht sichergestellt werden kann, dass der
Verkäufer/Rentenempfänger die Zahlungen auch wirklich zur Tilgung
der Altdarlehen nutzt. Dadurch besteht für den Käufer/Rentengeber
jederzeit die Gefahr einer Zwangsvollstreckung durch die
Altgläubiger in das Grundstück, solange die Resthypotheken nicht
vollständig getilgt sind.
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Die Variante, dass der
Käufer/Rentengeber die ausstehenden Raten direkt an die Gläubiger
zahlt, bietet keine ausreichende Sicherheit. Das Darlehen könnte
nämlich jederzeit vom Verkäufer/Rentenempfänger wieder „aufgefüllt“
werden. Die Vormerkung des Käufers/Rentengebers im Grundbuch ist in
diesem Fall nutzlos, da sie nachrangig, also nach den Resthypotheken
in Abteilung III eingetragen ist.
Lösung: Freistellungsversprechen
Mit einem Freistellungsversprechen kann
diese Problematik umgangen werden. Dieses Freistellungsversprechen
müssen alle im Grundbuch eingetragenen Gläubiger abgeben. Das heisst,
sie geben folgende Zusicherungen ab, sofern die ausstehenden
Ratenzahlungen fortlaufen:
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Es empfiehlt sich, diese
Bereitschaft im Vorfeld eines Kaufvertrages
bei den eingetragenen
Gläubigern zu erfragen.
Schlussendlich sollte das
Freistellungsversprechen im Kaufvertrag
als
Fälligkeitsvoraussetzung der ersten Rate/Rente übernommen
werden. |
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