Mietkauf bei Immobilien: Definition, Angebote, Berechnung

Mietkauf Definition

Laut "Wikipedia" ist Mietkauf....

"... ein Mietvertrag, bei welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache zu einem vorher bestimmten Preis unter Anrechnung der bis dahin gezahlten Mieten käuflich zu erwerben. Vor der Erklärung findet auf den Vertrag das Mietrecht Anwendung, danach handelt es sich um einen Kaufvertrag, auf den Kaufrecht angewandt wird."

Wikipedia liegt hier nur tendenziell richtig, da es keine eindeutige und schon gar keine gesetzliche Definition des "Mietkaufs" bei Immobilien gibt. Viel mehr wird hier ein mögliches Mietkauf-MODELL beschrieben, von denen es auf dem Markt viele gibt.

Mietkauf und verbrannte Erde

Leider ist der Begriff Mietkauf im Zusammenhang mit Immobilien sehr negativ behaftet. Grund ist traurige Tatsache, dass in der Vergangenheit und auch gegenwärtig zahlreiche Anbieter von Mietkaufmodellen mit geradezu kriminellen Machenschaften den "Käufern" das Geld aus der Tasche ziehen. Nicht selten verlieren die Interessenten mehrere Tausend Euro, bevor Sie überhaupt einen Vertrag unterschrieben haben. Auch heutzutage fallen noch täglich Leute auf diese schwarzen Schafe herein.

Mietkauf: Ratenkauf von Immobilien (Haus, Wohnung) gegen Zeitrente

Grundsätzlich und ganz pauschal kann man den Mietkauf als "Ratenkauf einer Immobilie zu bestimmten Bedingungen" definieren.

Dabei werden die Bedingungen zumeist vom Verkäufer gestellt. Je schwieriger die Bedingungen zu erfüllen sind, desto schwieriger wird es sein einen Käufer zu finden. Denn der Käufer möchte die Immobilie (Haus, Wohnung) zu möglichst günstigen Bedingungen bekommen

Mietkauf als Rentenmodell

Um einen Konsens zwischen Verkäufer und Käufer zu erzielen, bietet sich der Verkauf auf Rentenbasis geradezu an. Es gibt im Wesentlichen 2 Unterschiede zu einem herkömmlichen Verkauf auf Rentenbasis:

1. Der Käufer wird erst mit Zahlung der letzten Rate als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

2. Es ist immer eine feste Laufzeit zu vereinbaren (z.B. 5,10,20 Jahre)

Ansonsten gelten identische Vereinbarungen.

Mietkauf: Der Vertrag

Damit ist ein Mietkauf-Modell als Rentenmodell sowohl für Käufer als auch für den Verkäufer eine echte Überlegung wert, da die VORTEILE sehr ausgewogen sind. So bleibt der Verkäufer bis zum Ende der Laufzeit Eigentümer. Andererseits ist der Käufer aber im Grundbuch abgesichert und seine Zahlungen sind bis zur letzten Rate insolvenzgeschützt, da er erst dann als Eigentümer eingetragen wird.

Die Problematik der Vertragsgestaltung ist mit etwas Erfahrung beherrschbar!

Mietkauf: Berechnung, Rechner

Bei der Berechnung der Mietkauf-Raten orientiert man sich am Berechnungsmodell für Zeitrenten.

Neben dem Sicherheitsabschlag sind die wichtigsten Faktoren:

• Wert der Immobilie

Der Wert des Grundstücks ist durch eine Wertgutachten fachgerecht zu ermitteln.

• Mit oder ohne Wohnrecht?

Der Wert des Wohnungsrechts ist zu ermitteln und zu berücksichtigen!

• Einfamilienhaus? Mehrfamilienhaus? Wohnung? Gewerbe?

Je nach Art des Grundstücks variieren der Wert eines (gewünschten) Wohnrechts sowie der Rechnungszins.

• Mit oder ohne Einmalzahlung?

Eine gewünschte Einmalzahlung muss (verzinst) eingepreist sein!

•  Mit oder ohne Inflationsschutz (Wertsicherungsklausel)?

Mit Wertsicherungsklausel ist zwingend ein anderer Zinssatz für die Rentenberechnung anzusetzen als ohne.

• Die Lage der Immobilie?

Auch regionale Überlegungen fließen in die Berechnung ein. So verrenten einige Anbieter in bestimmten Bundesländern entweder gar nicht oder nur zu deutlich schlechteren Konditionen (z. B. pauschaler Abschlag vom Verkehrswert)

03.12.2010  | Ralf Schwarzhof

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